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房地产去库存靠“加杠杆”无异饮鸩止渴

时间:2016-05-30点击:
  楼市去库存初见成效。数据显示,4月末全国商品房待售面积为7.27亿平方米,已连续两个月减少。值得警惕的是,有序消化房地产库存,靠“加杠杆”无异饮鸩止渴。

  此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动,固然有需求相对旺盛等因素所致,但在其背后,不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款,众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。

  大树再高也不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。加杠杆导致楼市“虚火”上升,放大楼市“虹吸效应?#20445;?#36164;金过度向一二线城市集中,既增加了三四线城市去库存的难度,也使热点城市房价高位跳涨。更令人担忧的是,金融杠杆既会催生房地产市场泡沫,放大金融风险,还会导致实体经济“失血”和“空心化”。正如一位知名企?#23548;?#25152;言“高成本最终会摧毁你的竞争力”。

  当前我国正处于户籍人口城镇化率30%至70%快速发展区间,无论从新市民的潜在住房需求,还是从城市?#29992;?#30340;改善性住房需求来看,房地产行业都具有保持稳定增长的潜力,不能也没必要用加杠杆的办法给楼市打强心针。特别是今年一季度,GDP同比增长6.7%,仍运行在合理区间,好于市场预期。在这样的宏观经济背景下,更应?#31859;?#37325;楼市的发展规律,明确功能定位,不能简单作为保增长的手段。

  房子是给人住的,这个定位不能偏离。只有加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度,通过人的城镇化“去库存?#20445;?#25165;有利于楼市健康发展,造福宏观经济。

  【延伸阅读】

  “权威人士?#27604;?#23450;了政府楼市去库存的基调

  ?#24230;?#27665;日报》继去年5月25日、今年1月4日两度刊文后,5月9日再次刊发“权威人士”关于中国经济的访谈。这一访谈不仅对中国经济未来的走势定下了L型的基调,也对房地产去库存定下了基调。

  在访谈中,权威人士提出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存?#20445;?#32780;不应通过加杠杆“去库存?#20445;鸩?#23436;善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。对于下一步去库存的政策?#28212;?#26041;向,权威人士指出:要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。

  由此可以看出,未来房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存?#20445;?#32780;非是“以房为中心的去库存”。这两者是有本?#26159;?#21035;的:以人为中心的去库存,其最终结果是人要住到房子里去的,换言之是要解决房子无人居住的问题。而以房为中心的去库存其目的则是要将房卖出去,解决大量住房积压在开发商手里的问题。

  从地方政府目前采取的一些去库存手段来看,其大多偏向于后者,即以房为中心的去库存。其指导思想是只要将住房卖出去就行,其余则不做太多考虑。在这种指导思想下,政府普遍采取了放开限购、降低首付比例,以及采取更多积极的经济鼓励政策才刺激住房的消费,甚至官媒还站出来喊话要求开发商降房价。

  而这也埋下了隐患:一是房子虽然顺利的卖了出去,但是空置率却居高不下,很多地区的新建小区都出?#20540;摹?#39740;城”的局面。二是放宽住房贷款审核及首付要求(甚至出现了首付贷)的做法,一如当年美国房地产崩盘前“忍者贷款”盛行的局面,在房价不断上涨的背景下,容易导致房地产过度开发和贷款者还贷困难问题,并最终压垮房地产和整个经济。三是经济刺激的手段更像是信用卡透支,其透支了未来住房消费,只不过是拖延了问题爆发的时间,并没有根本上解决房地产库存问题。

  所以,中央在经济?#38382;?#19979;滑,房地产库存?#31034;?#39640;不下,房价陡升陡降的情况下,给房地产去库存确定一个整体的基调,并以此指导下一步的政策方向就显得尤为必要。从整体上来看,目前房地产库存主要集中在三、四线城市,以及部分二线城市。这些城市发展的最大问题恰恰是“人”的不足。近年来,国内的三四线城市年轻人口一直是净流出的?#21050;?#22823;量年富力强,拥有较高劳动能力和收入的人们?#21152;?#21521;了一、二线城市,他们?#33756;?#20043;在流入地定居。而随着目前户籍改革的进展,他们回归家乡的可能性越来?#38477;停?#22312;当地购房的动力严重不足。而且国内调控人口流动时最麻烦的一点是,国内大多数三四线城市无法提供可以接纳中高收入水平人员的岗位,以及工资待遇。而失去了这些收入水平相对可观,又算的上是“刚需?#27604;?#20307;的年轻人,三四线城市的住房销售自然失去了购房主力军。不仅如此,他们的出走还导致了下一代人口数量的增长预期降低,进一步使得未来当地住房供需比失衡。

  因此为三、四线城市输血就显得尤为必要,这也是权威人士提出要用人的城镇化来解决房地产库存问题的原因。必须要从政策上扫清农民进城的障碍,社会上给予农民进城后生活水平提高的保障,经济上提供农民进城必要的就业岗位,帮助农民致富,才能完成三、四线城市房地产去库存的任务。否则硬让农民上楼的城镇化,不过是再造贫民窟而已。

  笔者认为,权威人士对政府楼市去库存定下的基调,一方面?#24471;?#26410;来政府不可能继续出台经济刺激政策来解决楼市库存;另一方面?#33756;得?#20102;政府未来将在城镇化的同时,依然会将解决空置房问题为房地产调控的主要矛盾之一来抓,不会全面放开限购政策。中国未来的房地产将继续保持半调控半刺激的大方向。

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